撰文 / 群浩鼎會計師事務所
房屋稅2.0自民國113年1月總統公布修正，並於民國114年5月開徵。這項制度以「全國歸戶、全數累進」為核心，強調多屋者多負擔、自住者減輕負擔，藉以提升居住正義。政策落實後，對不同族群產生截然不同的影響，以下從個人與企業兩方面解析。
一、對個人的影響
1.一般自住家庭
◆稅負減輕：
本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶自住房屋並設籍，且房屋現值在各地方政府訂定之金額以下，稅率由1.2%下修至1%。
2.多屋族、投資族
◆稅負顯著增加：
「持有多戶非自住房屋將按全國歸戶（持有總戶數）、全數累進方式課徵，差別稅率由地方政府訂定，相關戶數對應稅率級距如下：
| 全國持有戶數 | 稅率級距 | ||
| 1 ~ 2 | 1.5% | ~ | 3.2% |
| 3 ~ 4 | 1.5% | ~ | 3.8% |
| 5 ~ 6 | 2.0% | ~ | 4.2% |
| 7戶以上 | 2.4% | ~ | 4.8% |
這種制度下，即使持有少量非自住房屋，只要進入相應的戶數級距，就會全戶適用對應較高的稅率，非分別適用各級距稅率（即「全數累進」之意）。
◆持有成本大增：
對長期囤房不出租的投資者，房屋稅將成為沉重負擔，迫使部分投資族釋出空屋或調整資產配置，依持有全國總戶數5戶為例：
（資料／圖片來源：財政部）
3.個人多屋族及投資族解套
(1)自住認定優化（善用「一戶自住」規則）
若家庭擁有多戶房屋，可透過直系親屬分戶設籍及實際居住，達到合法降低稅負的效果。
(2)租賃報稅優惠
將非自住房屋出租並申報租金，可適用1.5% ~ 2.4%優惠稅率，優於最高4.8%的稅負。
(3)包租代管／公益出租
政府鼓勵透過「包租代管」、「公益出租」方式將空屋投入市場，房屋稅稅率最低可享1.2%。
同時可免除部分管理成本，對多屋族而言是「降低稅負」及「減少管理麻煩」的雙重解套。
4.資產規劃
(1)過戶給子女：
將部分房屋過戶（贈與/財產規劃），分散到家庭成員名下，避免單一名下持有過多戶數而進入高稅率級距。
(2)信託規劃：
部分資產可透過不動產信託方式管理，雖然不能完全免稅，但可達到財產規劃等效果。
二、對企業的影響
1.建商與開發商
新制對建商餘屋設立「2年合理銷售期」，2年內未售出的房屋，稅率2% ~ 3.6%。超過2年未售出，稅率立即升至2% ~ 4.8%。這大幅提高「囤房不售」的成本，迫使建商加快推案去化速度，避免長期空置。
2.房地產投資公司（REITs/資產管理公司）
(1)稅負上升：
大量持有住宅型不動產的企業，稅率提高將直接侵蝕獲利空間。
(2)資產組合調整：
可能將資金轉向商辦、工業地產或租賃型住宅（並配合租金報稅），以享受較低房屋稅率。
3.中小企業與供營業使用之房屋
(1)稅率影響有限：
供營業使用之房屋維持3%稅率不變，因此多數中小企業不會因房屋稅2.0承受額外壓力；惟房屋為自有且供工廠直接生產使用者，可向所屬的地方稅務局申請，依該廠房面積按營業用稅率減半（1.5%）課徵房屋稅。
(2)營業成本控管：
對於擁有多間商用不動產的企業，若不屬於自用，仍可能受到新制影響，增加租金成本，進而影響營運開銷。
4.租賃市場與長期租賃業者
(1)市場透明化：
透過報稅享受優惠稅率，專業租賃公司將更具競爭優勢，有利於推動長租市場發展。
(2)政策導向：
企業若參與「包租代管」或「公益出租」計畫，稅率可降至1.2%，同時提升企業形象。
三、綜合觀察
房屋稅2.0對不同族群影響差異極大，整體而言，不論個人或企業皆受到房屋稅2.0的影響。
群浩鼎會計師事務所提供個人「房屋診斷諮詢」，以及企業「自用房屋認定」、「資產組合評估」等專業諮詢。若您有任何問題，歡迎洽詢群浩鼎，提供您專業服務。